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    城市更新怎么搞? 嫩江路42-58號的那些事兒

    來源:天津資訊網 房產
    嫩江路片區新貌。本報記者 吳迪 攝

    嫩江路片區舊貌。和平區住建委供圖

    嫩江路片區居民了解城市更新政策。和平區住建委供圖

    居民們現場查看設計圖。和平區住建委供圖

    工人們正在進行內部裝修。本報記者 吳迪 攝

    嫩江路片區新貌。本報記者 吳迪 攝

      2021年8月23日,我市首個城市更新項目──和平區嫩江路片區城市更新開工。

      實施城市更新,從大規!霸隽拷ㄔO”轉為“存量提質”,是推動城市高質量發展的必然要求。

      城市更新不是“棚改”,也不同于“舊改”。城市更新的核心不只是改造舊房子,同時還要針對城市重點區域進行空間結構調整、生態修復、歷史文化保護和城市風貌的塑造,以及推動城市基礎設施建設、促進新產業新業態的融合發展。

      城市更新究竟怎么搞?該解決哪些困難?發生了哪些故事?和平區對此進行了有益的探索和嘗試。

      為什么改?

      趙亮在這里住了將近50年!皹翘菔峭岬,每次上樓都怕掉下來。房子的外廊也快散了,我們用一根大棍子支著!壁w亮說,地鐵3號線在地下進行盾構作業的時候,他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

      和平區嫩江路42—58號,是一棟擁有百 年歷史的日式建筑。青磚紅頂、磚木結構,2500平方米的二層小樓,住著99戶老街坊。

      2021年8月開工,到12月底主體完工,短短4個月,這座老建筑迎來了“新生”。在原址拔地而起一座新樓,恢復居住屬性的同時,還原了老建筑的文化肌理。

      “嫩江路的城市更新解決了兩個問題,一個是安全,一個是民生!焙推絽^舊城區提升改造領導小組指揮部副總指揮曲林說。

      趙亮在這里住了將近50年。歷經百 年風雨,這棟小樓無論是從安全性還是從使用性方面,都存在著不同程度的問題。前年6月份趙亮搬離的時候,整棟樓已不適合居住。

      “樓梯是歪的,每次上樓都怕掉下來。房子的外廊也快散了,我們用一根大棍子支著!壁w亮說,地鐵3號線在地下進行盾構作業的時候,他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

      2020年6月,和平區政府發出緊急避險令,有序組織所有居民搬離。

      其實,即便沒有安全因素,嫩江路這棟小樓也不適合居住了。

      老住戶劉玉強告訴記者,這里大部分戶型不足10平方米,最小的只有5平方米,最多的人家住著老少三代,房子狹窄閉塞。最難過的是冬天,房子漏風,多好的電暖氣都不管用,睡覺都得穿著厚厚的衣服。房子小,所有的戶型都沒有廚房,鄰居們做飯是在樓道里搭個灶臺,一到飯點,煙熏火燎嗆得人難受。

      “最要命的是上廁所,整棟樓就一個廁所!眲⒂駨娬f,這幾年鄰居們都是跑到附近的大商場恒隆去上廁所,“但是商場也有關門的時候,晚上就難了!

      房子老了,水電氣、上下水都存在問題。巨鵬是勸業場房管站副站長,他對這片老房子了如指掌,站里近年來派出兩個維修師傅專盯這一片,小修小改,一天也閑不住,出了毛病隨時維修。

      “咱啥時候能住上結實亮堂的房子喲!”眼看著門前繁華的金街、高檔亮麗的購物中心,街坊鄰居們打心眼兒里期盼著住房條件的改善。

      “改善人民群眾居住條件,提升居民幸福感!边@是和平區政府努力的方向,但在高樓林立、寸土寸金的市中心區域解決“老破小”問題,著實考驗政府的執政能力。和平區全力推動,將嫩江路片區納入棚改。

      時間來到2021年,隨著國家政策的調整,“轉變城市發展模式,不搞大拆大建”,“棚改”逐漸退出歷史舞臺,“城市更新”模式應運而生。

      城市更新怎么搞?沒有現成的模式和標準,和平區“摸著石頭過河”,確保在全面建成小康社會的道路上不落一戶、不差一人。

      有什么難?

      “棚改這個事兒,確實不再進行了!本搦i與嫩江路的老鄰居打交道也六七年了,他說話大伙兒都信,“城市更新是為了保護大伙兒利益,不然這房子住也住不了,變現也變現不成,受損的還是大伙兒!

      百 年歷史的老房子,最“資深”的住戶在這兒住了半個多世紀。條件稍好的,能走的早走了,留下來的,各有各的難。

      嫩江路片區城市更新改造方案公布,居民群里炸了鍋!安徊鹆?原地更新?門兒都沒有!”初次征詢意見,80%居民不同意。

      意料之中。

      居民們盼拆遷盼了很多年,突然不允許大拆大建,很多人一時轉不過這個彎。

      “為什么不拆了?”

      城市更新千頭萬緒,最難的是群眾工作。和平區成立了項目專班,幾十名干部分組包戶,一字一句向居民們宣講國家政策。嫩江路項目不僅僅是個更新項目,更是個民心工程。民心工程,就要把工作做到人的心里。

      “棚改這個事兒,確實不再進行了!本搦i參與過和平區幾大拆遷工程,與嫩江路的老鄰居打交道也六七年了,他說話大伙兒都信,“城市更新是為了保護大伙兒利益,不然這房子住也住不了,變現也變現不成,受損的還是大伙兒!

      涉及各家的切身利益,關鍵時刻都得仔細掂量。昨天答應得好好的,第二天又變了!叭罕姽ぷ骶褪且磸妥、做反復!眲駱I場街道和房管站聯合組建了20多人的團隊,從早到晚忙的都是嫩江路的事兒。

      第二輪征詢,帶來了設計方案,房子建成什么樣,屋里什么格局,一目了然,讓老百姓踏實、安心。

      趙亮和鄰居們看到了自家的房型圖。整棟樓80多戶,光是房型就60多個,每家每戶都不一樣,門、窗開在哪,上下水管道怎么走,都標注得清清楚楚。特別是更新后的房子都增加了廚房和廁所。

      “好嘛,我看這一棟樓的設計工作量,比得上一個小區的了!政府沒少費心!”趙亮不禁感慨。

      設計師全程在位,跟著社區干部,隨時解答居民問題。

      “屋里這根管子,能再往門后挪挪嗎?”

      “我家門前樓道拐角這塊地兒,能保留嗎?”

      “廁所放在一進門右手可以嗎?”

      “沒問題,盡可能滿足大家的要求。房子是給居民們住的,設計也一定以居民的需求為中心,設計方案前前后后大改了3次、微調了50多個版本,一戶一稿,密密麻麻標注著每一戶戶主的名字。只要不突破建筑規范,在公平公正的前提下,都最大限度地滿足居民的心愿!本搦i說。

      按照和平區房屋租賃市場價格,確定了居民們的周轉費,15平方米以下每月補貼2250元,15平方米—30平方米的每月補貼3150元,30平方米以上每月補貼4050元。

      第三輪居民意見征詢,在社區的大會議室里,與第一次明顯不同,更新方案從最初80%居民不支持,到獲得了95%的居民贊同,幾個月的群眾工作取得了實效。

      “政府是想方設法讓我們住好!”人群里有不少人這么說。

      改成嘛樣?

      “原高度,原面積,原層數、原規模,都不能變,城市更新杜絕大拆大建,只能原地重建,恢復它原有的建筑肌理。但同時,每一戶要增加廚房和廁所!焙推絽^住建委副主任張華剛說。

      嫩江路片區的改造不同以往,它地處和平區歷史文化保護街區,受風貌建筑影響,對項目的改造和施工會有各種要求和限制。按照和平區提出的城市更新改造方案,嫩江路項目要在原拆原建的基礎上達到成套化標準,盡最大可能改善居民們的居住環境。

      “原高度,原面積,原層數、原規模,都不能變,城市更新杜絕大拆大建,只能原地重建,恢復它原有的建筑肌理。但同時,每一戶要增加廚房和廁所!焙推絽^住建委副主任張華剛說。

      最現實的問題是,新建筑不能長“高”,也不能長“胖”,還得實現每一戶都有廚房和衛生間,面積從哪來?成套化改造,到底要如何改?

      和平區非成套老舊房屋將近130萬平方米,除去五大道歷史文化核心保護區域內的50多萬平方米,還有70萬平方米需要更新改造,都面臨著同樣的問題。嫩江路的更新改造是一個開始,為全區乃至全市趟出一條適合自身條件、可持續發展的路子,是這一片區城市更新的重要使命。

      由區領導帶隊,項目指揮部南下上海、廣州等多個城市進行參觀考察,汲取了南方城市更新經驗的同時,根據自身情況進行創新,指揮部決定采取“抽戶”的方式。

      “所謂‘抽戶’,就是通過異地安置部分居民,釋放出一定面積,均攤到留下來的每個住戶,給他們增加廚房和衛生間!睆埲A剛說。

      經過仔細測算,嫩江路片區整棟樓至少要騰出200平方米,才能確保成套化目標實現,涉及戶數大概10戶以上,指揮部決定“抽戶”由居民們自由報名產生。抽走的住戶以套內面積1:3.5的比例進行異地安置,即在嫩江路擁有10平方米住房,異地安置可以得到套內面積35平方米的樓房。

      “那天政府租了好幾輛大轎子拉著我們去看房!崩献絷悘娬f,“地點不錯,在環內地鐵6號線邊上,配套齊全,獨單、偏單都有!

      陳強在嫩江路的房子是30平方米,按照1:3.5折算,他可以置換105平方米套內面積的樓房。

      “換成3套獨單,兩個兒子一人一套,我和老伴兒住一套!标悘娝懔怂阌X得合適。包括陳強在內,嫩江路有13戶居民選擇了“抽戶”,遷到環內政府定向提供的置換房。

      余下的86戶居民留了下來!案潞蟮哪劢菲瑓^,基本達到拎包即住的標準,為居民們安裝了洗手盆、馬桶,為了確保供熱效果,家家戶戶都配備了地暖!睆埲A剛說,雖然政府在投資上會增加不少,但是這筆錢花得值。

      有何創新?

      嫩江路秉承的一個基本底線是:不低于現狀的安全等級、防火、通風、日照等標準,這一探索嘗試寫進了后來出臺的我市城市更新相關文件里。和平區住建委綜合行政執法支隊副支隊長張守軍說。

      不同于以往的城市建設方式,城市更新不是通過新增用地的出讓來進行土地開發和建設,而是在存量土地上進行二次開發。實施城市更新,是為解決城市空間不足、土地資源的嚴重缺乏,是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。

      和平區城市更新謀劃啟動在兩年前,那時候全市相關領域的政策還是空白。無論從工作機制、審批流程、建筑規范,還是施工標準,都需要慢慢摸索。

      “沒有現成的模式,市里給了我們很多支持,鼓勵我們大膽創新。這個項目沒有敢于突破、勇于擔當的精神,是不可能干成的!焙推絽^住建委綜合行政執法支隊副支隊長張守軍說。

      城市更新不是單一部門能做成的,和平區各有關部門都在為這個項目出謀劃策。在審批流程方面,以前的項目是你報、我審,有問題拿回去,你改。而嫩江路這個項目是報、審同時推進,出設計圖的同時,有關部門就提出來哪些地方不合適,把審批前移,把后期可能出現的問題,盡早解決,爭取審批一次通過。

      事實上,這座百 年建筑,在原址上進行原拆原建,很多方面都與現行規范有沖突。比如,片區內主體建筑跟相鄰建筑物最窄的地方只有半米間距,這么近的樓間距不符合現行建筑規范,無法通過審批。

      怎么辦?指揮部組織了一次又一次專家論證,在矛盾的權衡中,在確保建筑安全的同時,專家建議把周邊相鄰建筑進行大修,這樣一來,片區內建筑總體安全性都提高了。

      對于老舊房屋的改造,嫩江路秉承的一個基本底線是:不低于現狀的安全等級、防火、通風、日照等標準,這一探索嘗試寫進了后來出臺的我市城市更新相關文件里。

      但是真正進行施工的時候,卻困難重重。建筑物間距太近,作業面只有寬2米、長60米的一個長條形區域,旁邊建筑基礎很淺,新的建筑物在施工過程中如果操作不當,就很有可能造成相鄰建筑下沉、傾斜甚至主墻體開裂。

      “確定了5個施工方案,請專家一輪一輪過篩子,一個個論證可行性。最后的方案,既能保證順利施工,又能對相鄰建筑起到保護作用!睆埵剀娬f。

      嫩江路片區的改造,只是一棟小樓,但絕不僅僅是重建一座小樓,而是從一個城市補短板的角度進行長遠考慮。

      房子要建,周邊的配套也要同步提升。鞍山道8米寬的道路,經過物探發現有27條管線,各個年代都有。項目施工過程中將所有市政管網線做匯總處理,同時增加以前沒有的雨污分流、供暖等管線。

      更新比新建更難。但是即使這樣,也要更新。

      因為城市不僅需要更新,城市也需要記憶。一座有記憶的城市,才有溫度和厚度。這座在原址上原遷原建的建筑,不是空無一人的擺設,而是住滿了居民,他們的身上滿滿記錄著這座城市的往事。

      張守軍說:“快了,到今年5月就可以圓滿完成任務了!

      對于趙亮等老街坊們來說,改造后的新家離他們越來越近了,對那一刻,他們充滿了期待。(記者 張立平 吳迪 攝)

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