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    天津這個板塊曾經C位出道如今黯淡無光 是什么攔住了它的腳步?

    來源:天津資訊網 房產

      眾所周知,西青區房產市場一直處于環城四區之首,無論從配套設施還是房價都領先于各區。西青區近幾年的發展也是秉持多點開花的局勢,區域內后起之秀張家窩、精武鎮、大學城、李七莊等板塊目前均有多家品牌房企進駐,發展日漸成熟,反而昔日區域的“老大哥“中北鎮板塊近幾年沉寂了許多。

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      中北鎮位于天津市城區的正西方,隸屬于西青區,全鎮總面積39.78平方公里,是天津市規劃的“西部新城”核心區。

      從區位上看,中北鎮距市區最近,且有四分之一面積位于外環線以內;還有天津重點打造的“南運河”。

      所以,最早提到中北鎮最多的標簽或許也就是“花卉市場“、:南運河”,甚至還有很多人用“村莊”來形容中北鎮,但這十余年時間,說中北鎮是翻天覆地滄海桑田也不為過。

      從2005年起,得益于天津地鐵的快速發展以及外溢人口的涌入,中北鎮快速崛起。另一方面,各種配套的穩步落地也直接推動了中北鎮的發展。

      

    中北鎮城市核心生活配套

      

    中北鎮南運河段規劃配套

      除了早前的永旺購物中心、熱帶植物觀光園、希樂城以外,最近幾年相繼涌出了東方環球影城、運河文化商業中心、新城市中心、華僑城美亞創意文化園、宜家家居、華僑城運河水街等一系列商業項目。

      地鐵的加持、產業的引入、商業配套的落地這些都使中北鎮徹徹底底從一個名不見經傳的“花卉衛星城”搖身一變成為了“環城老大哥”,長時間穩居西青乃至環城四區的C位,而這也真正促成了十余年間中北鎮樓市的蓬勃發展。

      城市界面變化越大,建設越多,常常也意味著供應量會在短時間內集中爆發。

      也正是從2005年開始,中北鎮樓市起步,假日風景、大地12城、華庭國際、水語花城等打響了板塊樓市第一槍,彼時5000多的房價吸引了大批外溢剛需進駐,項目的熱銷令中北鎮迎來了開門紅。

      隨后萬科盈潤園、?錦世家、霞飛路63里弄及華亭國際等項目的進駐則令板塊內置業熱度再度飆升;板塊的起勢也讓更多開發商看到了中北鎮的價值,旭輝御府、正榮潤景灣、瀾灣半島等項目的開發宣告了中北鎮居住氛圍日漸濃厚以及區域樓市的愈加成熟。

      眾多地產開發商紛紛在此布局,宣告著中北鎮已從早期的衛星城蛻變成大型居住區,樓市愈發成熟,并且成為眾多環外居住組團發展最快、成交最活躍的區域。

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      本以為開發時間早,區域發展成熟,配套完善,未來發展都將一路高歌,順風順水,但從市場上來看,近兩年中北鎮卻有點“啞火”,被同片區內的精武鎮、華苑西、李七莊蓋過風頭。

      從二手房市場來看,中北鎮二手房存量倒是不少,鏈家網顯示,截止7月8日,中北鎮片區存量二手房源2478套。

      幾個比較經典的項目,假日風景均價2.1萬元/?、盈潤園2.4萬元/?、富力灣2.1萬元/?、旭輝御府2.1萬元/?、正榮潤景灣2.3萬元/?。

      以假日風景小區為例,2018年上半年成交價格最高2.5萬元/?;2020年5月最新的成交價格1.8萬元/?,這一高一低相差了30%。

      不僅二手房市場,新房市場同樣面臨窘境。

      目前片區內在售項目有?錦世家、翡翠嘉和、龍湖首創禧瑞酈城、中北祥云、中駿宸景灣、龍湖春江悅茗等,均價在17400-26500元/?;

      ?錦世家去化較慢、翡翠價格的高層特惠房源已經給出了22000元/?的價格、龍湖首創禧瑞酈城洋房特惠價也到了25000元/?;中北祥云最低19000元/?;龍湖春江悅茗6月27如首開,洋房85-105?,均價18000元/?。

      還有待售項目中駿正榮悅景灣目前已啟動認籌,即將首開,80?總價144萬左右,95?總價175萬左右,單價約18000元/?。

      為何曾經風光的環城一哥,如今卻這么暗淡呢?

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      先從一級市場土地來看。

      

      2013-2014年中北鎮共出讓3宗地塊,溢價率在62-90%之間,或許是高額的成交總價及高溢價率,造成了2015-2016年長達2年的時間里,中北鎮土地進入了空窗期,出讓數量的收縮致使二手房庫存逐漸加大,新房釋放量萎靡嚴重。

      2017-2019年3年的時間也僅僅成交了6宗地塊,可開發土地存量幾乎不再。

      除了供應端以外,價格或許是另外一個影響因素。

      參考2017-2019年商品住宅成交均價對比,以中北鎮、雙港+辛莊、海教園、環內東麗、環外東麗、環內北辰為研究樣本,結果發現:中北鎮房價超出環內東麗2000-4000元/?,超出環內北辰、雙港、辛莊、海教園等板塊6000-8000元/?。

      由價值撐起的價格明顯超出環城平均水平,甚至有的項目已經接近市區部分項目,與個別市區盤形成倒掛,不再是“誰都能消費起的”。再加上同區域的張家窩、精武鎮等板塊快速崛起,中北鎮漸漸被超越。

      另外,雖然經過十余年的發展,中北鎮還是有自己的短板尚未補齊。

      第一個就是地鐵距離核心住宅群距離較遠,居民通勤、休閑相對不便,需要騎行或者開車前往曹莊地鐵站與市區接駁。此外,中北鎮核心商業商務區也分布在地鐵2號線附近,因而居民前往永旺、宜家等均需要自駕。

      雖然中北鎮近百萬方的配套讓其他區域心生羨慕,但中北鎮短板也很明顯,最大的短板就是教育。發展至今十余年,卻缺乏優質的公辦中、小學校,這也成了早前入住居民的痛處,很多居民只能選擇外區就學。

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      現在的中北鎮無疑在發展中遇到了瓶頸,人們唯有望“中北”而興嘆。也許是默默接受,也許是等待時機……

      最務實也是與居住最直接相關的代表之一就是軌道交通了。

      ?去年,西青區公示了云巴T1線一期工程的路網規劃,沿云河平行設站13座,東起接駁中北鎮曹莊地鐵站,西至西青區文化中心,將全線串聯起中北鎮核心區、云河文化中心、西青區文化中心等,屆時將作為城市交通支線接駁曹莊地鐵站,鏈接中北鎮核心區的成熟配套,并通過2號線接入城市軌道交通網絡,串聯全市。根據早前的規劃,云巴T1線將于今年建成,但目前來看,應該是不能實現了。

      ?還有網傳的地鐵2號線西延線將延至楊柳青,但根據市軌道交通集團回復來看,目前仍然屬于前期規劃狀態。

      

      ?根據最新發布的天津軌道交通線網規劃示意圖,中北鎮規劃有8號線延長線,線路將沿延安路、芥園西道、中北大道建設,設站4座,這可謂是條重磅線路。

      目前8號線還未正式開工,因此延長線開工和竣工時間待定,暫時無法預測,樂觀估計2025-2030年通車…如果建成運營后,中北鎮廣大小區終于要有地鐵了。

      在城市的外擴道路上,地鐵是一條輸送人口的大動脈,它承載著的,不僅是人,還有人手里攥著的房票和鈔票。

      曾經風光無限的中北鎮能否憑借地鐵的規劃重回環城C位,再次當上帶貨王呢?

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